近期，烏茲別克斯坦首都塔什干房地產(chǎn)價(jià)格持續(xù)上漲，房屋租金隨著各種因素突破了長(zhǎng)期價(jià)格區(qū)間，本次上漲是否可持續(xù)，短期看大概率會(huì)保持這種趨勢(shì)，長(zhǎng)期來看仍然會(huì)產(chǎn)生波動(dòng)。原因在于，此次上漲主要來源于短期進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)的資金和人流量，房地產(chǎn)的屬性十分復(fù)雜，除了保障社會(huì)民生的居住需求以外，還具備金融屬性，雖然流動(dòng)性差是它的缺點(diǎn)，但也是它的優(yōu)點(diǎn)，更是它的弱點(diǎn)，因?yàn)樽儸F(xiàn)能力可以降低進(jìn)出市場(chǎng)的周期，以下我們從烏茲別克斯坦的經(jīng)濟(jì)動(dòng)力、人口流量和俄烏沖突三方面繼續(xù)探討該國(guó)房?jī)r(jià)是否會(huì)持續(xù)上漲。

中亞地區(qū)的房地產(chǎn)價(jià)格最高的國(guó)家并不是烏茲別克斯坦的塔什干，而是位于哈薩克斯坦的阿拉木圖，平均價(jià)格達(dá)到了約人民幣8000-10000每平米，而哈薩克斯坦的經(jīng)濟(jì)實(shí)力要比烏茲別克斯坦更強(qiáng)，從綜合GDP來看，哈國(guó)是烏國(guó)的三倍，那我們?cè)诳礊跏锥妓哺傻钠骄績(jī)r(jià)只有約人民幣4000-5000每平米之間，對(duì)比下來只有阿拉木圖的一半，隨著烏國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度的加快，加上3500萬(wàn)的人口規(guī)模，后期市場(chǎng)對(duì)房屋市場(chǎng)必定好于哈薩克斯坦，因此，經(jīng)濟(jì)才是保證烏茲別克斯坦房地產(chǎn)價(jià)格長(zhǎng)期上漲的基礎(chǔ)，而不是短期的波動(dòng)因素。

烏茲別克斯坦為加快經(jīng)濟(jì)發(fā)展已調(diào)整了與人口流動(dòng)相關(guān)的戶籍政策，大量周邊城市人口將在未來不斷進(jìn)入核心城市，類似于中國(guó)的城市化進(jìn)程，而城市化的必然結(jié)果就是房地產(chǎn)市場(chǎng)的擴(kuò)大和價(jià)格上漲，該國(guó)還可以通過房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)增加財(cái)政收入，因此，人口數(shù)量也是決定塔什干這類烏國(guó)城市房地產(chǎn)價(jià)格長(zhǎng)期的動(dòng)力，但風(fēng)險(xiǎn)在于當(dāng)房地產(chǎn)業(yè)不能大量吸納勞動(dòng)力，如果再?zèng)]有產(chǎn)業(yè)支持，人均收入無法增加，房地產(chǎn)也將失去增長(zhǎng)動(dòng)力，后期還要看烏國(guó)會(huì)在哪些產(chǎn)業(yè)上吸收勞動(dòng)力、提高收入，從而帶動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)的高速增長(zhǎng)。

持續(xù)了將近一個(gè)多月的俄烏問題，已讓部分俄羅斯群體選擇到周邊國(guó)家避險(xiǎn)，目的是希望將手中的資產(chǎn)轉(zhuǎn)化成可維持或持續(xù)增長(zhǎng)的其它資產(chǎn)，同時(shí)，要求該資產(chǎn)所在國(guó)的政治、經(jīng)濟(jì)相對(duì)穩(wěn)定，而中亞除了哈薩克斯坦以外，還有烏茲別克斯坦可以選擇，但哈國(guó)去年出現(xiàn)過社會(huì)問題，這讓人對(duì)該國(guó)的安全性產(chǎn)生懷疑，此時(shí)烏國(guó)便成了最佳選擇；此外，烏國(guó)是中亞最大對(duì)俄勞務(wù)輸出國(guó)，由于貨幣貶值及俄羅斯國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)下滑導(dǎo)致大量勞務(wù)人員回到國(guó)內(nèi)，瞬間對(duì)塔什干的居住市場(chǎng)產(chǎn)生沖擊，隨著問題的消失，俄羅斯經(jīng)濟(jì)恢復(fù)，這部分流動(dòng)性也將再次出現(xiàn)變化，大概率會(huì)回歸到原點(diǎn)，這一風(fēng)險(xiǎn)也將再次引發(fā)烏國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格和租賃市場(chǎng)的波動(dòng)。

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